Quelles règles ?
Extension de maison : le cadre réglementaire
“Trop petit…” : c’est ainsi que tout démarre et c’est toute l’essence d’un projet d’extension de maison.
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Extension de maison et législation
Une suite parentale de plain-pied, l’agrandissement des m2 de votre cuisine ou de votre salon/séjour, un nouveau garage ou encore la création d’une entrée, … autant de possibilités pour moduler votre habitat sans déménager.
Avant de se lancer dans ce projet d’agrandissement qui vous tient à cœur, des obligations s’imposent.
Permis de construire, déclaration préalable de travaux, PLU, cerfa, … plusieurs démarches avant mais aussi après les travaux sont obligatoires pour agrandir en conformité votre maison. Nous vous éclairons sur ces autorisations afin de savoir laquelle concerne votre projet, mais aussi, sur la démarche pour obtenir ces précieux sésames !
L’ajout de mètres carrés supplémentaires revient à modifier l’aspect extérieur de votre habitation. De ce fait, la majorité des projets d’agrandissement sont soumis à des demandes d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de travaux).
Au préalable de ces démarches administratives, il convient de définir la typologie souhaitėe de l’agrandissement (aménagement de combles, extension latérale, surélévation, véranda, transformation d’une surface en pièce habitable).
L’extension de maison latérale (en façade ou sur le pignon) crée naturellement une surface habitable supplémentaire.
De même que la surélévation qui consiste à créer des mètres carrés à l’étage de votre habitation. Bien que cette typologie d’agrandissement n’impacte pas l’emprise au sol.
La transformation du garage existant pour accueillir une pièce de vie ou l’aménagement des combles n’impactent pas l’aspect architectural de votre maison. Néanmoins, ils modifient la destination d’une pièce auparavant qualifiée de « non habitable ». En conséquence, ces agrandissements font l’objet d’une autorisation d’urbanisme.
Les constructions de vérandas ou de garages (considérées comme des m2 non habitables) sont soumises aux mêmes autorisations administratives que les typologies d’agrandissement énumérées ci-dessus. La seule différence réside sur le montant de la taxe foncière.
Une fois les travaux d’agrandissement définis (extension latérale ou surélévation), il reste à connaître les règles en vigueur sur votre parcelle. Elles déterminent la viabilité de votre projet.
L’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de travaux) diffère selon le plan local d’urbanisme. Mais qu’est-ce que le plan local d’urbanisme (PLU) ?
Un document déterminant les règles d’urbanisme en vigueur sur votre parcelle. Chaque commune dispose de son PLU. Il s’intitule aussi PLUi (Plan local d’urbanisme intercommunal) s’il s’applique à l’échelle d’un groupement de communes. Pour le trouver, il faut s’orienter vers les services d’urbanisme de votre commune.
La consultation de ces règles est une étape cruciale. Elles déterminent quelles sont les conditions pour réaliser votre extension de maison ou de garage. Si vous présentez un projet aux services d’urbanisme sans en tenir compte, il y a de fortes probabilités que celui-ci soit refusé.
Le PLU qualifie des zones : agricoles, urbaines, naturelles, … Chaque zone est soumise à des règles d’urbanisme différentes.
Le PLU peut affecter la localisation de l’extension. En effet, il définit les zones constructibles de votre jardin. Il arrive parfois que votre maison existante soit située dans une zone constructible mais pas votre jardin (ou une partie). De ce fait, il influencera la localisation de votre agrandissement latéral.
La surface de l’extension est également réglementée. La construction doit respecter un coefficient d’emprise au sol (pour une extension latérale).
L’architecture et le style de votre projet pourront être influencés par le PLU. Le document peut interdire l’édification d’une toiture plate, mais imposer une couleur ou un matériau spécifique sur vos façades.
Le PLU vous précisera si votre parcelle est localisée dans une zone ABF (Architecte des Bâtiments de France). Cette zone vous concerne si votre logement est situé à moins de 500 mètres d’un monument historique. Elle signifie que votre demande d’urbanisme sera soumise à l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France. Son aval est indispensable pour la réalisation du projet.
Des communes ne sont pas dotées d’un PLU ou d’un PLUi (échelle intercommunale). Ce document fortement recommandé par l’Etat ne possède pas de caractère obligatoire. Son élaboration est longue et coûteuse.
En son absence, la carte communale devient le document de référence. Moins précise que le PLU, elle se limite à la présentation des secteurs de la commune où les permis de construire sont délivrables.
Dans la situation où la carte communale est inexistante, est applicable le règlement national d’urbanisme (RNU). Il a une portée nationale. De ce fait, il est moins adapté qu’un PLU puisqu’il ne prend pas en compte les contraintes liées à l’échelle communale.
Vous maîtrisez les règles en vigueur sur votre terrain et vous avez défini la typologie de votre projet, reste à définir la demande de travaux dont fait l’objet votre projet. Deux demandes sont possibles :
Elles se transmettent à la mairie en amont des travaux et après la phase de conception.
La surface plancher de l’extension détermine l’autorisation d’urbanisme concernée pour vos travaux. Elle additionne les superficies des planchers fermés et abrités (au rdc ou/et à l’étage) d’une hauteur de 1m80.
C’est la surface visible, elle omet l’épaisseur des murs extérieurs, la trémie, une hauteur sous escalier inférieure à 1m80.
Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux sont l’approbation de votre demande d’urbanisme.
Le permis de construire s’impose dans les cas suivants :
La déclaration préalable de travaux s’effectue pour les projets suivants :
Les agrandissements sans autorisation sont rares. Seuls les projets avec une surface inférieure à 5m² et une hauteur inférieure à 1m80 peuvent s’exercer sans autorisation au préalable.
Vous devez déposer une déclaration préalable de travaux si vous transformez un garage de plus de 5m² de surface close et couverte en une pièce habitable.
Le recours à l’architecte est obligatoire lorsque la surface plancher totale de la maison (avec l’extension) dépasse 150 m². Ainsi, un agrandissement compris entre 20 et 40 m² et qui porte la surface totale à plus de 150 m² doit faire l’objet d’une demande de permis et d’un recours à un(e) architecte.
Archibel vous accompagneLe permis de construire ou la déclaration préalable de travaux nécessitent la constitution d’un dossier important. Faites-vous accompagner par des professionnels.
Le permis de construire se constitue des documents suivants :
Dans le cadre de la demande de déclaration préalable de travaux, seul le formulaire est différent (cerfa n°13703*08).
Les pièces complémentaires à joindre dans les 2 situations sont nombreuses : un plan de masse, un plan de situation, le plan des façades et des toitures, la notice d’insertion, …
Ce dossier doit s’accompagner de plusieurs exemplaires.
La demande de permis de construire ou la déclaration préalable de travaux se dépose directement en mairie. Il peut être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception.
Depuis le 1er janvier 2022, la démarche est simplifiée (selon les dispositions des communes) et la demande peut se transmettre par voie dématérialisée.
La marie envoie le récépissé de dépôt dès la réception. Il comprend un numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle les travaux d’agrandissement pourront débuter.
Si des pièces sont manquantes, la mairie vous sollicite pour l’envoi des éléments manquants. Un délai de 3 mois est accordé pour compléter les éléments. Une fois le délai passé, la demande sera automatiquement rejetée.
Les délais varient de 2 à 3 mois selon le projet dans le cadre d’un permis de construire. Il est de 3 mois si le projet est localisé sur un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique. Dans les autres cas, il est réduit à 2 mois.
Le délai est d’un mois pour la déclaration préalable de travaux. Il s’allonge d’un mois si le projet est situé en secteur protégé.
Négative ou positive, la réponse de la mairie prend la forme d’un arrêté reçu directement par courrier avec accusé de réception ou par courrier électronique. L’absence de réponse au terme de l’instruction induit l’accord tacite. L’attestation peut s’obtenir directement auprès de la mairie.
L’affichage de l’autorisation (permis de construire ou déclaration préalable de travaux) est obligatoire sur le lieu des travaux. Il doit être visible depuis la voie publique pendant toute la durée des travaux.
D’ailleurs les travaux démarreront seulement après la période de recours des tiers qui dure 2 mois. Vos voisins disposent de ce délai pour faire un retour gracieux auprès du maire de votre commune, à partir du premier jour d’affichage.
Vous vous exposez à des amendes et à l’arrêt des travaux si les démarches ne sont pas respectées. La démolition de l’extension est possible si l’agrandissement ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur.
Nous apportons une solution tout inclus à nos clients avec un interlocuteur unique. Compte tenu des spécificités de la démarche (connaître le PLU, réaliser les dossiers…), il faut vous faire accompagner par un professionnel.
Chez Cybel Extension, chaque contractant général local s’appuie sur le bureau d’études et son savoir-faire pour déclarer votre extension de maison auprès des services d’urbanisme.
Notre bureau d’études s’assure de la conformité de votre projet (qu’il a préalablement dessiné) avec les normes en vigueur sur votre terrain. Il rédige la notice, constitue tous les éléments du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux. Enfin, il suit l’évolution du dossier jusqu’à l’obtention de l’autorisation
Notre partenariat avec Archibel, cabinet d’architecture, nous permet de vous accompagner même dans le cadre d’un projet nécessitant l’intervention d’un architecte.
Une fois l’autorisation accordée, le contractant général en charge de votre projet, reçoit le récépissé et se charge de poser le panneau de chantier visible sur toute la voie publique.
Nos conseillers vous répondent et organisent une visite conseils gratuite pour étudier la faisabilité du projet.
Contacter votre interlocuteur localL’achèvement du projet d’agrandissement mène à de nouvelles déclarations ! Il faut envoyer votre déclaration d’achèvement de travaux (DAACT) aux services de l’urbanisme de votre commune pour obtenir une attestation de non contestation.
Dans les 3 mois suivants la réalisation du projet, il faut déclarer l’augmentation de votre surface habitable aux impôts. Ils recalculeront le montant de votre taxe d’habitation et la taxe foncière de votre logement.
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Comment faire ?
