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Démarches et autorisations administratives

Agrandissement de maison sans permis de construire : la réglementation

Extension de maison sans permis de construire

De la minutie, de la rigueur, du temps mais aussi des connaissances spécifiques sont indispensables pour constituer la demande de permis de construire. Liée à l’univers administratif, son élaboration est synonyme de pénibilité pour la plupart d’entre nous.
Rassurez-vous, cette démarche n’est pas une étape nécessairement obligatoire pour votre projet d’extension de maison. Dans cet article, vous découvrirez dans quelles situations un agrandissement de maison peut se réaliser sans permis de construire !

Agrandir sa maison sans permis de construire : quelles conditions ?

L’édification d’une maison repose sur l’acceptation de la demande de permis de construire. Pour les travaux d’agrandissements de maison et de garage, cette demande d’urbanisme n’est pas systématique. Alors, comment savoir si mon projet est soumis à cette démarche administrative ?  

Pour répondre à cette question, ces trois éléments sont à connaître :

  1. La surface de plancher de votre maison avant les travaux
  2. La surface plancher de votre projet d’agrandissement
  3. La présence ou l’absence d’un Plan Local d’Urbanisme sur votre parcelle
Bon à savoir :

La surface de plancher correspond à l’addition de toutes les surfaces closes et couvertes, y compris les étages de votre habitation, dont la hauteur sous plafond dépasse 1m80.

Une extension de maison ne sera pas concernée par une demande de permis de construire s’il répond aux critères suivants.

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Une extension inférieure à 20 mètres carrés

Une extension de maison supérieure à 5 mètres carrés et inférieure ou égale à 20 mètres carrés ne fera pas l’objet d’une demande de permis de construire, quelle que soit la surface de la maison initiale et sa localisation. Une déclaration préalable de travaux suffira.

Cette superficie permet d’accueillir une nouvelle salle d’eau, d’agrandir des pièces existantes comme un salon, mais aussi de transformer une chambre en une suite parentale.

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Une extension située  en zone U de 20 et 40 mètres carrés

Les agrandissements de 20 à 40 mètres carrés composent la majeure partie des projets. Ils permettent de réaliser des suites parentales de plain pied ou encore de composer un nouveau salon ou une nouvelle salle-à-manger, mais aussi d’accueillir plusieurs typologies de pièces : une chambre et un salon par exemple. 

De ce fait, si votre projet est compris entre 20 et 40 mètres carrés et qu’il est implanté en zone U (indiqué dans le PLU), le permis de construire n’est pas requis. Une déclaration préalable de travaux suffira. 

Il existe néanmoins une exception à cette règle. Si votre maison mesure (sans l’extension) moins de 150 mètres carrés avant travaux, il faut que sa superficie globale avec l’extension reste au-dessous de ces 150 mètres carrés pour bénéficier de cette absence de demande de permis de construire. 

En effet, si votre maison, située en zone U,  mesurait 115 m² avant les travaux et atteint désormais 153 mètres carrés grâce à l’extension de 38 mètres carrés, le permis de construire est indispensable à la réalisation de votre projet.

Dans quels cas, le permis de construire est-il incontournable pour son projet d’extension ?

A présent que les projets émancipés d’une demande de permis de construire n’ont plus de secret pour vous, il faut mettre en évidence les projets indissociables de cette demande d’urbanisme :

  • Les extensions de maison disposant d’une surface de plancher supérieure à 40 mètres carrés.
  • Les agrandissements de 20 à 40 mètres carrés non soumis au plan local d’urbanisme
  • Les extensions de maison mesurant 20 à 40 mètres carrés et amenant la surface totale de la maison (avec l’extension) au-delà de 150 mètres carrés

Ces règles s’appliquent pour les projets de véranda et de garages.

Une question sur votre projet ?

Nos conseillers vous répondent et organisent une visite conseils gratuite pour étudier la faisabilité du projet.

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La déclaration de travaux en l’absence d’un permis de construire

L’ajout de mètres carrés supplémentaires à son habitat est une opération importante modifiant l’aspect général de la maison. Ces travaux d’agrandissement imposent le recours à une demande d’urbanisme. 

Une seule catégorie de travaux n’est pas concernée par les demandes d’urbanisme : les travaux d’agrandissements inférieurs à 5 mètres carrés. De ce fait, si votre projet est dépourvu d’un permis de construire vous ne serez pas pour autant privé de formuler une demande d’urbanisme : une déclaration préalable de travaux.

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Les éléments différenciant du permis de construire

L’avantage de la déclaration préalable de travaux réside principalement dans son délai d’instruction. Celui-ci est plus court que pour le dépôt d’une demande de permis de construire. Un mois suffit à partir de la date de dépôt de la déclaration préalable de travaux, contre deux mois pour un permis de construire.

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Un dossier quasi-identique

Le dossier à préparer pour réaliser sa déclaration préalable de travaux comprend plusieurs éléments :

  • Le formulaire CERFA n°13404*08
  • Un plan de situation du terrain
  • Un plan de masse
  • Un plan des façades et des toitures
  • Un plan de coupe
  • Un document graphique 3D
  • Une représentation de l’aspect extérieur
  • Une photographie lointaine de l’extension
  • Une photographie de l’extension dans son environnement proche

La liste des pièces à joindre au dossier est presque aussi longue que pour un permis de construire. 

Le dossier se dépose de manière physique en mairie ou directement par voie dématérialisée sur le site internet de votre mairie ou par mail. 

Les pièces à fournir et édifier pour réaliser la demande préalable de travaux sont aussi importantes que pour un permis de construire : plan  de situation, formulaire cerfa, plan des façades, photographie en environnement proche et lointain, le plan de masse, le plan de coupe. 

Les risques d’une extension non déclarée

Une extension de maison achevée sans permis de construire ou déclaration préalable de travaux expose le propriétaire à des sanctions : 

  • Le paiement d’une amende et/ou une peine de prison
  • Et, une obligation de mise en conformité

L’obligation de mise en conformité sert à régulariser les travaux (changement des matériaux, des couleurs, …) et peut mener à la démolition des nouveaux mètres carrés. 

Cette infraction est soumise à un délai de prescription. Au-delà de 6 ans (à partir de la date d’achèvement des travaux), le propriétaire ne peut plus être poursuivi pénalement. Au-delà de 10 ans, la commune n’est plus en mesure de saisir le tribunal pour engager la responsabilité civile du propriétaire. 

En cas de revente du bien, le propriétaire a l’obligation d’informer le futur acquéreur de cette situation. En cas de non information de sa part, le nouveau propriétaire pourra annuler la vente après la signature de l’acte d’achat pour vices cachés.

Cybel Extension réalise vos démarches administratives

La confection de votre projet d’agrandissement de maison sera forcément accompagnée par la formulation d’une demande d’urbanisme auprès de la mairie. Rares sont les projets omis de toutes autorisations de construire. 

De ce fait, avant de profiter pleinement des nouveaux mètres carrés apportés par la nouvelle construction, il faut valider plusieurs étapes : la conception du projet, l’instruction de votre demande d’urbanisme et le délai de recours des tiers, les travaux et la réception. 

La demande d’urbanisme est l’étape clef de votre projet. En l’absence de cette dernière, sa réalisation est impossible sinon soumise à des sanctions pénales et civiles. 

Nous vous réconcilions avec les corvées administratives puisque notre bureau d’étude interne saura déterminer et réaliser la déclaration d’urbanisme à formuler auprès de votre mairie. Il est constitué de dessinateurs-projeteurs et d’économistes de la construction qui mettent leurs compétences au service de chaque projet d’agrandissement. Les missions sont les suivantes : la conception des plans d’extension (maison et garage), la mise en forme des plans de l’extension pour le dossier de permis ou de déclaration préalable de travaux et le suivi du dossier jusqu’à son obtention.

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