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Formalités pour agrandir la maison
L’acquisition d’un véhicule, le besoin de transformer la superficie de votre garage existant en espace habitable, autant de motivations qui vous orientent vers la création d’un nouveau garage. Mais avant de vous lancer dans les travaux d’extension, une question essentielle se pose : la création d’un garage nécessite-t-elle l’obtention d’un permis de construire ?
L’obtention d’une autorisation d’urbanisme s’impose généralement comme une évidence lorsqu’il s’agit d’agrandir une maison avec de la surface habitable. Bien que la construction d’un garage puisse sembler relever d’une procédure plus simple, elle reste soumise à des règles d’urbanisme tout aussi strictes, qu’il est important de bien comprendre.
Découvrez les règles en vigueur ainsi que les démarches indispensables pour réaliser votre projet de construction de garage en toute conformité avec la réglementation.
Nos conseillers vous répondent et organisent une visite conseils gratuite pour étudier la faisabilité du projet.
Contacter votre interlocuteur localUn permis de construire n’est pas systématiquement requis pour la construction d’un garage, tout comme c’est parfois le cas pour une extension de maison. L’obligation dépend principalement de la surface du garage ainsi que de la zone géographique où se situe le projet.
Pour déterminer si votre futur garage nécessite un permis de construire, une notion clé est utilisée : l’emprise au sol.
L’emprise au sol d’un garage correspond à la surface résultant de la projection verticale du volume du garage sur le terrain, incluant tous les débords et surplombs, tels que les murs extérieurs, les toitures ou auvents portés par des poteaux ou murs. En d’autres termes, c’est la surface au sol occupée par le garage vue d’en haut, tenant compte de toute sa structure hors sol. Par exemple, même si certaines parties du garage comme une porte d’accès peuvent dépasser ou s’avancer, elles sont prises en compte dans le calcul de l’emprise au sol.
Cette surface ne tient compte que de la base au sol et exclut totalement les étages ou niveaux supérieurs. Ainsi, si vous construisez un garage avec un étage, par exemple pour aménager un espace nuit, cet étage ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol.
En plus des notions de surface à connaître pour votre projet, il faut identifier la zone sur laquelle se localise votre futur garage. Cette information est lisible dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU), document réglementaire qui organise le territoire communal ou intercommunal (PLUi) en plusieurs zones (et sous zones). Chacune des zones est soumise à des règles d’urbanisme spécifiques.
On dissocie principalement deux grandes typologies de secteurs pour définir l’autorisation d’urbanisme nécessaire à votre garage :
Votre parcelle peut être située sur plusieurs zones. Par exemple, entre une zone naturelle et une zone urbaine, notamment dans des communes littorales. Dans ce cas, les règles applicables à chaque zone doivent être respectées selon la partie du terrain concernée.
Pour un garage – qu’il s’agisse d’un espace indépendant ou accolé à la maison – l’obligation de permis peut paraître moins évidente. Beaucoup pensent, à tort, qu’il s’agit d’une simple annexe et que les démarches sont plus souples. Pourtant, la création ou la modification d’un garage obéit à des règles précises : selon son emplacement et sa superficie, il peut être soumis à une déclaration préalable de travaux ou à un permis de construire, sous peine d’être en infraction.
Dans le cas où votre projet ne rentre pas dans les conditions du permis de construire. L’extension de garage doit être soumise à une déclaration préalable de travaux. Ainsi construire une extension sans permis est possible mais ce n’est pas pour autant que le projet sera dépourvu d’une autorisation d’urbanisme.
Pour comprendre dans quel cas un permis de construire est obligatoire, visionnez ce tableau qui recense les cas d’extension de garage ou le permis de construire est indispensable.
Tableau des cas où un permis de construire est obligatoire pour la construction d’un garage accolé :
Emprise au sol du garage |
Localité du projet |
Surface plancher de la maison |
Autorisation d’urbanisme à obtenir |
|---|---|---|---|
> 20 et ≤ 40 m² |
Zones A, N, AU |
≤ 150 m² |
PC sans architecte |
> 150 m² |
PC avec architecte |
||
> 40 m² |
Zones U, A, N, AU |
Quelle que soit la surface |
PC avec architecte |
Tableau des garages accolés dispensés de permis de construire :
Emprise au sol du garage |
Localité du projet |
Autorisation d’urbanisme à obtenir |
|---|---|---|
> 5 et ≤ 20 m² |
Zones U, N, A, AU |
Déclaration préalable de travaux |
> 20 et ≤ 40 m² |
Zone U |
Dans ces situations, le recours à un architecte n’est pas obligatoire.
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Contacter votre interlocuteur local
Dans le cas où votre garage est indépendant, c’est-à-dire physiquement détaché de la maison existante et implanté sur votre parcelle à distance, sans mur commun avec la maison, seules les nouvelles surfaces correspondant à l’emprise au sol seront prises en compte dans l’évaluation des démarches administratives.
Emprise au sol du garage |
Autorisation d’urbanisme à obtenir |
Architecte obligatoire ? |
|---|---|---|
≤ 20 m² |
Déclaration préalable de travaux |
Non |
> 20 m² |
Permis de construire |
Dépend des services d’urbanisme |
Une fois l’autorisation d’urbanisme à déposer identifiée, le nombre de pièces à fournir varie selon le type de dossier : on compte généralement au moins 7 documents pour un permis de construire et 6 pour une déclaration préalable de travaux.
Voici la liste des pièces à préparer, dans l’ordre, pour constituer et déposer correctement votre dossier en mairie ou en ligne.
Permis de construire |
Déclaration préalable de travaux |
|
|---|---|---|
Les pièces à fournir |
|
|
Délais d’instruction |
2 mois |
1 mois |
Seule la présence de la notice varie selon les cas, mais pour un projet soumis à une déclaration préalable en zone protégée par les Architectes des Bâtiments de France (ABF), sa rédaction devient obligatoire. Dans ce contexte, la notice (DP11) doit être placée après les photos de la maison dans son environnement.
À l’issue de l’instruction, si aucune réponse ne vous est communiquée dans un délai d’un mois ou deux (selon le dossier déposé), l’accord est tacite. Cependant, des demandes de modifications ou de pièces complémentaires peuvent être formulées avant la fin de ce délai, ce qui prolongera la durée d’instruction et retardera la date de l’accord.
en tant que spécialistes de l’agrandissement, nous vous accompagnons pleinement pour vous garantir une démarche sereine. Nous prenons en charge la réalisation de tous les documents nécessaires ainsi que le dépôt de votre demande auprès des services compétents.
Si vous choisissez de transformer votre garage en surface habitable sans procéder à une extension de votre maison, votre projet ne sera pas considéré comme une création de nouvelle surface. Cependant, cette transformation reste soumise à une réglementation. Vous devrez impérativement obtenir une autorisation administrative, qui peut prendre la forme d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, selon la taille et la localité du projet.
Dans cette situation, une nouvelle notion en rapport avec les surfaces va s’appliquer pour déterminer quelle autorisation doit être demandée.
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux fermés et couverts dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, mesurée au nu intérieur des murs. Cette surface reflète donc la totalité de la surface utilisable de la construction. Contrairement à l’emprise au sol, elle inclut les étages et les surélévations mais exclut les trémies et les surfaces de stationnement donc les garages.
Il est important de connaître à la fois la surface de plancher de la maison existante et de la nouvelle surface habitable pour vérifier si :
Si la maison avant travaux dispose d’une surface de plancher inférieure ou égale à 150 m² :
Surface de plancher du garage transformé |
Surface plancher future après aménagement |
Localité du projet |
Autorisation d’urbanisme à obtenir |
|---|---|---|---|
> 5 et ≤ 20 m² |
Quelle que soit la surface |
Quelle que soit la zone |
DP |
|
≤ 150 m² |
Zone U |
DP |
Zones N, AU, A |
PC |
||
> 150 m² |
Quelle que soit la zone |
PC avec architecte |
|
> 40 m² |
≤ 150 m² |
Quelle que soit la zone |
PC |
> 150 m² |
PC avec architecte |
Si la maison avant travaux dépasse 150 m² de surface plancher :
Surface de plancher ou emprise au sol du garage transformé |
Localité du projet |
Autorisation d’urbanisme à obtenir |
|---|---|---|
> 5 et ≤ 20 m² |
Quelle que soit la zone |
DP |
> 20 et ≤ 40 m² |
Urbaine |
DP |
Zones N, AU, A |
PC avec architecte |
|
> 40 m² |
Quelle que soit la zone |
PC avec architecte |
Construire un garage sans autorisation d’urbanisme entraîne des conséquences sérieuses. Les contrôles sont fréquents et, dans les cas les plus graves, une démolition totale peut être ordonnée. Dans un premier temps, vous serez cependant invité à déposer une demande d’autorisation afin de régulariser la situation. Cette demande peut être acceptée, refusée ou soumise à des modifications à réaliser sur la construction existante.
Par ailleurs, si vous vendez votre bien sans informer l’acquéreur de l’absence d’autorisation, votre responsabilité civile peut être engagée pour vice caché. L’acheteur pourra alors exiger la régularisation des travaux, voire la démolition du garage. En conséquence, au lieu d’augmenter la valeur de votre bien, cette extension risque de la diminuer lors de la revente.
Réaliser un projet de construction ou d’agrandissement est une démarche complexe qui demande des compétences techniques précises et une connaissance approfondie des règles d’urbanisme. Pour éviter erreurs, retards et coûts imprévus, confier votre projet à un professionnel expérimenté est essentiel. Cela vous garantit non seulement un accompagnement fiable à chaque étape, mais vous permet aussi de gagner du temps et de l’argent en optimisant vos démarches et en évitant les risques liés à une réalisation non conforme.
Nos conseillers vous répondent et organisent une visite conseils gratuite pour étudier la faisabilité du projet.
Contacter votre interlocuteur localChez Cybel Extension, nous vous offrons un accompagnement complet tout au long de votre projet, de la conception à la réception des travaux. Nous prenons en charge la constitution et le dépôt du dossier en mairie, en bénéficiant d’un partenariat avec un cabinet d’architecture pour les projets qui le requièrent. Votre unique interlocuteur est le contractant général Cybel Extension, titulaire d’une assurance décennale, qui assure un suivi rigoureux du chantier, un prix ferme ainsi que le respect contractuel des délais.
