Quelles sont les règles du plan local d’urbanisme pour une extension de maison ?

Le PLU est l’acronyme du plan local d’urbanisme. Cet outil, indispensable à tous les projets de construction, regroupe une multitude de documents scindé en deux catégories :

Ce plan local d’urbanisme représente le projet d’aménagement qui délimite les espaces d’une commune et fixe les règles d’urbanisme. Son objectif est de maintenir l’équilibre entre le développement urbain et la préservation des espaces naturels.

Instauré depuis décembre 2000, ce document stratégique et opérationnel, émane de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (SRU).

Les projets d’extension, dans certains cas, sont soumis au PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal). Ce document d’urbanisme comprend les mêmes caractéristiques que le PLU. L’unique différence réside dans son édification. Le PLU est construit à l’échelle communale, tandis que le PLUi est construit à l’échelle d’un groupement de communes.

Le plan local d’urbanisme est consultable gratuitement dans deux endroits distincts :

En amont de la demande d’urbanisme, la consultation du PLU est la première étape à entreprendre pour concevoir son projet d’agrandissement. En raison du nombre conséquent de documents qui le compose, il devient difficile de savoir quel support consulter en premier lieu. 

Le plan de zonage est un plan graphique déterminant des secteurs. Sa consultation vous permettra de connaître la zone sur laquelle votre parcelle est localisée pour ainsi vous référer aux règles instaurées.

Quatre zones principales se distinguent :

Un projet d’agrandissement situé dans les zones A et N, sera plus réglementé, par rapport à un projet inscrit en zone U ou AU.

Le plan local d’urbanisme a pour vocation de remplacer progressivement le Plan d’occupation des sols (POS). De ce fait, il est parfois inexistant dans certaines communes. 

Le POS conserve sa validité et devient alors la référence urbanistique pour concrétiser son extension de maison. Il est consultable en ligne et dans votre mairie, comme le PLU. 

Dans de rares situations, les deux documents sont absents. C’est le règlement national d’urbanisme (RNU) qui légiférera vos nouveaux mètres carrés.  

Le Code Civil peut aussi imposer certaines règles qui sont génériques à tout projet sur le territoire français, notamment la servitude sur les vues et les jours qui permet d’encadrer le positionnement et le dimensionnement des ouvertures donnant sur les propriétés voisines.

La présence ou l’absence d’un plan local d’urbanisme dans votre commune impactera dans certains cas la demande d’urbanisme à formuler auprès de votre mairie. Pour rappel deux demandes existent dans le cadre de votre agrandissement de maison : le permis de construire et la demande préalable de travaux.

Cela influencera également le besoin ou non de confier la conception du projet à un architecte. 

Première situation :
Votre projet d’extension a une emprise au sol comprise entre 20m² et 40m² et elle porte la surface plancher totale de votre maison à 133m². La superficie est ainsi inférieure à 150m².
Si votre parcelle est soumise au PLU ou au POS, une déclaration préalable de travaux suffira. En revanche, si votre parcelle tombe sous le droit commun (RNU), il faudra réaliser un permis de construire.

Deuxième situation :
L’extension dispose d’une emprise au sol supérieure à 20m² et inférieure à 40m² et porte la surface de votre maison à 163m². La superficie est ainsi strictement supérieure à 150m².
Si votre parcelle est soumise au PLU ou au POS, une déclaration préalable de travaux suffira. En revanche, si votre parcelle tombe sous le droit commun (RNU) ou est située en zone AU, A ou N, il faudra réaliser un permis de construire avec l’intervention d’un architecte.

Avant de dessiner son projet d’extension rêvé, il est nécessaire de s’enquérir des réglementations présentes dans le PLU. Le projet de surélévation ou d’extension latérale peut se situer en zone U ou UA sans pour autant pouvoir se développer. Pour quelles raisons votre projet pourrait-il se dissoudre ou être modifié ?

Lors d’un projet d’extension de maison, le PLU décrit pour chaque zone (définie dans le plan de zonage) des dispositions réglementaires. Ces dernières portent sur les différents éléments de vos nouveaux mètres carrés : sa hauteur, ses caractéristiques architecturales, sa superficie, son emprise au sol, son implantation et/ou sur l’aspect extérieur.

Le PLU régit les règles relatives à la hauteur de votre nouvelle construction. Cette hauteur, prédéfinie dans le document, se mesure à partir du niveau naturel du terrain (ou un autre point de référence), et jusqu’au point le plus haut de votre nouvelle construction. 

Pour une extension à toiture plate, la mesure se réalisera jusqu’à l’acrotère tandis que pour une extension avec des pentes, la mesure se prend à la hauteur du faîtage (sommet de la maison). 

Cette règle est importante dans le cadre d’une surélévation de l’existant.

Un espace de stationnement se caractérise comme un espace vide sur votre parcelle. Ce dernier doit posséder des dimensions suffisantes pour loger un véhicule motorisé, mais aussi être capable de réaliser des manœuvres assurant l’entrée et la sortie du véhicule sur le terrain.  Les carports et les garages sont aussi considérés dans ces surfaces de stationnement. 

Le PLU dispose du droit de réglementer ces stationnements privés.  

De ce fait, lors de la construction de l’extension, vos places de stationnement doivent être conservées conformément à ce que prévoit le PLU. Le nombre de place de stationnement est définie dans le PLU de trois manières :

Ainsi, votre extension de maison ne doit pas impacter le nombre de places de stationnement indiqué dans le PLU en vigueur sur votre commune.

L’emprise au sol est une notion à maîtriser avant le dépôt de votre permis de construire ou de votre déclaration préalable de travaux. 

Elle représente la projection verticale d’une construction sur votre terrain et se calcule en multipliant la longueur par la largeur de vos constructions (les différents niveaux ne sont pas inclus dans le calcul). Son unité de mesure est le mètre carré.

L’emprise au sol de votre maison, avant de débuter votre projet d’agrandissement, doit être connue afin de savoir si vous avez atteint la limite constructible sur votre terrain. Le PLU peut imposer un coefficient d’emprise au sol maximal. Un terrain de 500 m² avec un coefficient d’emprise au sol de 0,3 signifie que l’emprise au sol doit être de 150m² au maximum.
De ce fait, si vous rêvez d’une extension mais que votre emprise au sol est déjà de 150m², cette dernière sera irréalisable.

Le plan local d’urbanisme retranscrit la politique de végétalisation de votre commune, à l’aide d’un coefficient relatif aux espaces verts. En effet, les auteurs du PLU peuvent avoir comme objectif de conserver la présence végétale sur votre parcelle. 

De ce fait, si votre extension remplace vos espaces verts, leurs reconstitutions pour une surface équivalente devront être appliquées.

Le plan local d’urbanisme indique des prescriptions architecturales selon les zones. Ces règles diffèrent en fonction de la volonté de la commune d’homogénéiser les habitations. Le PLU peut vous interdire ou vous imposer un certain type de toiture, certains matériaux ou encore certains coloris en façade.

L’implantation de votre projet doit se faire selon certaines règles, en effet, le PLU régit des règles d’implantation par rapport à la voirie, aux limites séparatives et au bâtiment existant.

Par exemple, dans le cadre d’un garage indépendant ou même d’un abri de jardin (supérieur à 5m²), une distance d’au moins 3 mètres par rapport à la maison existante peut être exigée.

Des règles nombreuses et spécifiques composent chaque plan local d’urbanisme. Alors si vous n’avez pas le temps, ni l’envie de vous prendre la tête avec les règles d’urbanisme, confiez votre projet à des professionnels. 

Cybel Extension dispose d’un bureau d’étude interne en charge de concevoir votre projet. L’équipe est composée de professionnels de l’habitat et de l’urbanisme qui étudient consciencieusement le Plan Local d’Urbanisme de votre commune. Ces experts conçoivent l’ensemble de vos plans pour effectuer votre demande de permis de construire ou votre déclaration préalable des travaux.